降息了房贷利息会降低,因为房贷利息锚定的是央行基础利率,当央行降息的时候,商业银行一般会在第二个年度开始时跟随降低房贷。但是因为目前房地产市场温和企稳,大家对房贷需求旺盛,再加上房地产属于被严格调控行业,所以各地银行会倾向于在房贷利率上加点,获得更多收益,所以降低幅度会很少。房贷利息是单利还是复利在公式上,月供是按照单利计算利息的。但房贷绝对是复利!因为月利率是年利率除以12算出来的,每个月还一块钱,跟年底一次性还12块钱肯定是不一样的。也就是说,在将年利率折算成月利率时,没有考虑折现率。其实经济学意义上的单利非常少见。解释如下:房贷的计息周期是1个月,需要你将当期的本利两清。让我们算一下每个月的房贷构成吧:根据贷款计算器,月供为4017.81中,其中利息为3015.73元(650000*5.5675%/12),本金1002.09,剩余贷款本金648997.92,第二个月就是按照剩余的648997.92来计算利息。这样看来,利息是按照本金*利率的方式收取的,符合数学上的单利。因为在计算月供时,月利率=年利率/12(这是国际惯例,因此不再展开)。假设每年利息是12块钱,每个月还1块钱跟一年后一次性还12块钱是不一样的,提前归还利息歼腔等于另外支付了氏哪衫利息的利息~这样说明可能好理解些:你每个月还的利息依然还在计算利息哟~等于提前了11个月支付当月利息。(虽然你第一个月还了4017.81元,但次月,只有1002.09元不再计收利息,另外的3015.73元,依然在按照月利率收取利息~)原因为:单利的月利率不等于年利率/12!“单利”其实是极特殊的情况,在实际应用中,是不常见的~所以缓饥,借款合同中,并没有约定“单利计息”,所以也不存在违约一说。
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