根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
详细一点就是：
1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）
2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）
一是投资成本
二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
二是价格决定
二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率
二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
四是投资风险
二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。
最后一位该策划部的经理，这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了，带着交流和了解的态度以及沟通，判断我是否操作过项目和了解市场以及经验，非常的聪明，这才叫高手，一点不显露自己的本事和能力，一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据相关业内人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率（需审慎）
商住两用物业10－12％>7％ 15％以上
烂尾番生物业9－10％>6％20％以上
地铁物业3-6％ >3％10％以上
另附:商铺投资收益率四种计算方法
公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)
公式二：∑权重系数=总权重系数
A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推
公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价
在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推
公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率=年租金/售价
商铺投资收益率四种算法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
最容易记的公式：年投资回报率=（月租金×12个月）/总价
例：铺位面积100平方米，单价20万，总价2000万，回报率5%；
月租金=5%×20000000÷12=83333元
每平方米租金=月租金÷面积=83333元÷100平方米=833元/平方米
商业地产投资回报率计算，租金回报率法公式，税后月租金按月供款xl2，首期房款十期房时间内的按揭款，优点，考虑了租金价格和前期，投资商铺的热潮急据升温，基本投资回报率就这样计算了。
商业地产的回报率，简单一点的计算，就是看一看总价是多少，资金成本是多少，租金是多少，之后计算一个大概的回报时间，年回报率，基本上就明白了，一个商业地产的回报率，大概是多少？
假如一个底商，总价100万，首付50万，按揭50万，因为商业地产只能按揭50%按照十年计算，总利息加上按揭费用，30%左右，大概15万到18万之间，那么总的购房费用，115万，如果年租金是8万块钱计算，大概需要15年回报回来，年回报率就是8%左右，实际上的年会报率，加上资金使用成本最后折算6.5%左右，这就是实际的年回报率。
当然了，一切都在变化之中，回报率也一样，租金有没有增长可能，资金的通货膨胀能力，这也是为什么说按揭贷款，有时候更划算的一个原因，租金也逐渐在增涨，回报率也越来越高，一切都要看这个物业，它本身的价值，商业价值，商业价值越高的物业，它的回报率越好，其实就这么简单。
最后提醒一点，真实的回报，跟开发商宣传的回报率是两码事，协议的回报率和真实的回报，也是属于两码事，购买商业物业的时候，要真正提防的就是这种，实际的回报率，跟宣传的回报率，以及协议回报率的区别，不能让这些数字蒙蔽了双眼。
好了，就说这么多吧！关于买房或投资商业地产，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的小常识，等你哦。
住宅地产的土地使用权年限70年，商业地产的土地使用权年限40年。而且住宅具有其居住属性和社会福利的公共服务特性，在70年使用权后可以进行继续无条件的延后这是必然趋势；可商业地产的使用权到期是否会强行低价收回，或者是需要缴纳高额的土地作用权税是无法回避的话题。也就必然会使商业地产的使用权年限越接近到期时间的出售价格会越低，商业地产的投资回报率也就只能从租金回报来计算全寿命周期的回报率！
笔者用一种多因素分析的方法来计算商业地产的收益率：投资100万购买40年的商业地产，不考虑租金税收情况，计算动态投资回报率：
（1）每年以5%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为6万，第20年10万，第30年16万，第40年27万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为7.68%；
（2）其他条件不变，最终的补偿为200万的年投资回报率为7.96%；300万的为8.21%。而按第（1）个假设不变，而使用年限变成了35年，则投资回报率7.36%。
（3）每年以3%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为5万，第20年7万，第30年9万，第40年13万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为6.04%。
通过以上的不同的变量进行了大致的分析，可以得出的结论是：
假如投资初年的收益率接近4%，那么年增长租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，并且希望可以在到期后得到投入时的一倍以上的补偿。最终的商业地产动态收益率可以保持在6%～8%的投资回报，也算是一种不错的投资，超过了银行的利息，但弱于货币贬值或社会基准收益率。
谢邀，商业地产的投资回报率一般是指所购买标的物一年租金总收益与购买成本的比例。
商业地产投资回报涉及的因素比较复杂，既要考虑物业的类型，又要考虑物业的运管模式，不同的商业类型、模式投资回报率则大不相同！
以在经营的商业投资回报率主要考虑的因素为，租金水平、建筑面积以及物业购买成本，直接按公式就可以计算出投资回报率；
而销售型的商业地产项目，一般采取委托经营管理模式，每个项目有3—5年的委托期，在委托其内，其回报率是按照开发商提供的投资回报率6%-8%一次性返给投资客户，这个投资回报的参考性不大。
简单的说，投资回报率不要一味的看到回报率的高低，要看到更多的市场风险，收益稳定，风险较小，才是靠谱的投资！
商业地产的投资回报率计算是非常简单的。
公式：（租金单价*365）/销售单价*100%
但人们在计算投资回报率是容易或略一些因素，特别是首次置业。
第一个因素，银行利息。对于投资者来说，付全款的不多吧。（我这么认为，可能贫穷限制了我的想象）所以银行利息（商业一般10年）对于总投资额的影响，大部分人容易忽略。投资回报率算不准确。
第二个因素，涨幅。也许有的置业会给到你具体的涨幅与投资回报周期表单（很不错的），但涨幅会以整个周期贯穿，这种情况会影响你对投资回报率的判断，物极必反的道理人人都懂，所以涨幅也是有一定静止状态的，不可能无限涨下去。
第三个因素，货币贬值。人民币贬值速度也是容易忽略的因素之一。
标签：商业地产,回报率,计算
